ACHETER UNE PROPRIETE AU BRESIL – LE PROCESSUS

CPF Brésilien

Afin de pouvoir acheter une propriété au Brésil, vous devrez obtenir un numéro de CPF (Cadastro de Pessoa Fisica), un identifiant fiscal individuel. Généralement, il y a trois méthodes pour obtenir ce CPF.

Personnellement, au Brésil, ce qui est la méthode la plus simple. Il vous suffira de vous rendre dans une poste (Correios) ou dans une Banque du Brésil (Banco do Brasil) ou vous pourrez, muni de votre passeport et d'une adresse de correspondance au Brésil, effectuer votre demande. Le coût est d'environ 6 réais. Le deuxième jour ouvré suivant, vous devrez vous rendre dans un centre d'impôts (Receita Federal) ou vous pourrez, muni de votre protocole et de votre passeport obtenir votre numéro de CPF. La carte physique mettra au moins un mois à être expédiée, mais vous pourrez dans tous les cas obtenir un justificatif de votre inscription sur le site de la Receita Federal. Ne possédant généralement pas d'adresse au moment de la demande de CPF, vous pourrez généralement fournir celle de votre avocat, agent immobilier ou toute autre personne de votre confiance : il ne vous sera pas demandé de justifier l'adresse que vous fournirez.

En utilisant les services d'un avocat ou d'un despachante (genre de facilitateur administratif). Il s'occupera de toutes les démarches et il vous en coutera entre 300 et 500 réais.

A travers le Consulat Brésilien de votre pays de résidence. Il s'agit d'une démarche plus longue et plus couteuse. Les formalités étant différentes d'un pays à l'autre, nous vous invitons à vous rapprocher du consulat le plus proche de votre lieu de résidence.

Assistance juridique

De nombreux Brésiliens n'utilisent pas les services d'un avocat lors de l'achat d'une propriété ; ils le font par souci d'économie et parce qu'ils jouissent d'une certaine protection lorsqu'ils utilisent des agences immobilières dument enregistrées auprès du CRECI, organisme en charge de certifier le processus d'achat au Brésil. Il est pour autant fortement déconseillé pour un étranger de se passer d'un appui juridique lors de l'achat d'une propriété au Brésil, particulièrement si celui-ci ne parle pas parfaitement portugais. Le marché immobilier et le processus d'achat / vente au Brésil n'est pas aussi encadré qu'il peut l'être en Europe ou en Amérique du Nord. Les avocats chargent généralement 1% de la valeur de la vente comme émolument. N'hésitez pas à nous contacter si vous avez besoin d'assistance juridique, nous sommes en relation avec plusieurs avocats totalement dignes de confiance.

Votre avocat s'occupera de vérifier tous les aspects juridiques de la vente, des éventuels ayant droits sur la propriétés en vente, de la légalité de la propriété, de l'absence de dettes et du bien fondé des titres de propriété.

Enregistrement de la propriété

Les autorités Brésiliennes encouragent l'investissement extérieur, et il n'y a pas de restriction majeures à l'achat et vente de propriétés tant résidentielles que commerciales par des étrangers au Brésil. Le Brésil est un des rares pays émergent à autoriser des étrangers à posséder tant la propriété que le terrain sur laquelle elle se trouve à 100% en nom propre.

Le système d'enregistrement des propriétés au Brésil est bien développé et sur. Il est traité par des notaires publics (Cartorio) sous controle de la justice. Si vous acheter une propriété construite après 1973, elle devrait venir avec un document légal appelé Matricula. Ce document liste en détail la description de la propriété, tous ses anciens propriétaires, les dettes en suspens et toutes opérations légales, financières et judiciaires relatives à la propriété. Tous les terrains et biens sont inscrits auprès d'un registre unique, et l'accès à toutes les informations concernant une propriété est publique. Il est évidemment très important de s'assurer que votre achat possède un titre clair et précis. C'est le rôle de votre avocat.

Paiement pour l'immobilier au Brésil

Le contrat de vente est établi par l'agent immobilier et contient toutes les informations requises de l'acheteur, du vendeur, l'emplacement et les caractéristiques du bien immobilier situé au Brésil ainsi que les conditions du paiement. Le contrat est alors signé par les deux parties, ou dans le cas de l'absence d'une des parties, par le représentant légal de celle-ci, munie d'une procuration dument remplie et certifiée et accompagnée de justificatifs d'identité. Un dépôt de fonds (situé généralement entre 10% et 30%) est ensuite versé au vendeur afin d'empêcher la propriété d'être vendue à quelqu'un d'autre.

Les taxes et les frais d'inscription (entre 4,5% et 10% de la valeur déclarée d'achat) sont également envoyés par l'acheteur soit à l'avocat, soit à l'agent en charge de l'achat. A partir de ce moment, l'agent prendra toutes les dispositions nécessaires pour s'acquiter de l'enregistrement de la propriété auprès du Cartorio. Cela peut prendre jusqu'à quelques semaines. Toutes les taxes sont payées également en cours de cette période. Voici la ventilation de tous les frais;

• Frais de transfert de la propriété (ITBI) : 2% de la valeur de l'achat déclaré si supérieur à l'estimation de la mairie ou 2% de valeur estimée par la mairie ci celle-ci est supérieure à la valeur déclarée
• L'acte public et les frais de notaire sont en général entre 1% - 1,5% de la valeur d'achat déclarée
• Les frais juridiques sont habituellement de 1% - 2% du prix d'achat, qui peut dépendre de la valeur de la propriété.
• Un impôt supplémentaire marin peut être du si la propriété se situe en front de mer, entre 2% - 5% de la valeur d'achat déclarée.

Une fois le registre renseigné et les taxes payées, le paiement global peut être envoyé au Brésil dans les condtions détaillées dans le contrat de vente.

Transfert d'argents au Brésil pour l'immobilier

It is imperative when buying Brazil real estate that the funds are sent directly from your own bank account to the seller’s bank account in Brazil, so this been registered with the Central Bank of Brazil who will provide an official receipt of funds into the country. The seller is then required to present the purchase agreement contract to the Bank to release the funds.

This also enables that the government has recorded your investment into the country to ensure that there are no problems if/when transferring funds out of Brazil if you later sell your property in the future. There are generally no limitations to returning funds overseas provided they were originally registered with the Central Bank at the time of purchase.

Your bank will not be able to offer an exchange rate at the time of transfer as the money is crystallized when it reaches Brazil (approx 5 days transfer time). There will usually be a shortfall or overpayment, we will help you manage any transfers and liaise with your banks to ensure that the process works smoothly.

Impôts sur les plus-values

If you come to sell your property in Brazil, then Capital Gains tax is generally set at 15% for both Brazilians and foreigners. If you have bought your property in your personal name (rather than in a company name) then they are tax advantages that you can take advantage of!

• You are exempt from the gain on disposal of capital earned, if it is the only property that the owner has, for sale whose value is up to R$ 440,000 provided they have not done any other alienation of property in the past five years. (Law No. 9,250, 1995, art. 23, RIR/1999, art. 39, III; IN SRF No 84, 2001, art. 29, I)
• Regardless of when you sell or the amount of sale, if you reinvest in property within 6 months, the full amount can be claimed back on all of your capital gains tax from your previous sale. If you reinvest within the 6months but under your previous declared sale price then you can claim back some of your capital gains tax as it would be offset against your new investment
• You can also claim back 4% a year on your declared purchased value for de- appreciation for every year you have owned the property against any capital gains tax.
• Property improvements and furnishing (if sold with furnished in a sales contract) receipts can be also off-set against capital gains.

Visa d'investisseur au Brésil

If a real estate agent or a developer tells you that if you buy their property in Brazil that is purchased priced higher than a value of $50,000USD and that you will qualify for a 5 year investment permanent visa, then they are simply lying to you or very much misinformed!

The minimum investment value was actually revised and increased to a value now in the Brazilian Reais of R$150,000 in February 2009, and with the addition of a review of your investment after only 3 years rather than the previous 5 years. But in any case you CANNOT, and never could simply buy a property over a minimal value and then qualify for an investment visa. Many have being misled by this fact in the past.

Let me explain how you can qualify for the investment Visa in Brazil. First of all you need to open a limited business with a business account or invest into an existing company. To open a new company this process often takes about 20 days and an accountant can do this for you for around R$600, although a Lawyer will charge a lot more for this service. For a limited (Ltda) company it is required to have a minimum of 2 partners, which can be of any percentage i.e. 99.5% - 0.5%. The chosen partner does NOT need to be a Brazilian which many people seem to believe (including some Lawyers in Brazil). What is required though, where much of the confusion comes from, is the need of a business administrator who is Brazilian or a foreigner holding a RNE (someone who is a permanent resident), to administrate the company until you the owner receives the permanent visa (then have the RNE). You can then take over the full administration of the company yourself.

This bit is even more important, you need to really TRUST your chosen administrator! The administrator will automatically have powers and access to your bank account. Things that you can do, to help your case is to initiate a authenticated contract to put certain restrictions on your chosen administrator, so that it would be crime for the administrator to withdraw money from the account. This would not prevent an administrator having access to the business account, but if the administrator did steal money from the business account at least the law would be on your side. You can also make the administrator temporary so that you would administrate your own company after residency had being gained.

With your new company and business account open and ready, you can then

• Invest a minimum of R$150,000 into your company from your own personal foreign bank account.
• Invest a minimum of R$150,000 into an existing company. If taking this route please take extensive due diligence into the company as many may have hidden personal debts onto the company.
• You can invest less than the minimum R$150,000 and still qualify for an investment permanent visa, but with this option you need to convince with a in depth business plan to the Ministry of Labor & Employment and the Council of Immigration on how you are going to produce a minimum of 10 new jobs for local Brazilians and how your company would affect the local economy. You will then later need to keep proofing on how you are achieving or achieved this requirement. This option is by far the most difficult to obtain.

With your money invested into a business you can then apply to the Nation Council of Immigration for your visa. A Lawyer will do this for you for around R$3,000 to R$6,000 or a full package of first opening a business for you for around R$5,000 to R$10,000. Applying for the visa to gaining the approval can take 2-4 months.

Your business, depending on what type of activity your business was registered to trade in, can then buy property. But be warned; (i) for the first 3 years your company can be under review at any time causing your visa not to be renewed after the 3 year period. It comes to the Department of the Federal Police to review, who can make steps on the spot, for establishing the physical existence of the company and the activities that it is acting. (ii) Property that is company owned (by business tax registration CNPJ) does not have the Capital Gains advantages of which could be taken of a property that is in a normal personal ownership (CPF), and the company ownership will have other taxes to pay on selling Brazil real estate depending on which tax strategy was taken for the business activity.